למה להשקיע? והאם כדאי בשוק ההון או בנדל"ן?

במאמר הבא אני הולך לגעת בנושא עתיק הימים שלא משחרר אותנו אף פעם. נפשט זאת לקטגוריות של מתי להשקיע, מצב תעסוקתי וסכום ההשקעה. נדבר על יעדים ריאליים ובסיכונים והסיכויים כי מצד אחד אני מאמין שבכל שוק מן הסתם היעדים הם הדבר הראשון שמדברים עליו כמו בכל הצבת מטרה בחיים, אבל הדרך היא באמת הדבר היחיד שמשנה כי בדרך לפעמים נתקלים במכשולים ואותם דווקא הכי חייב לקחת בחשבון משני צידי העסקאות והחלומות, נדבר על כל זאת ועוד.

*לפני שנתחיל אני חייב להדגיש שהאמור במסמך לא מהווה המלצת השקעה בייחוד שאין כאן ציון נכסים ספציפיים יתרה מזאת כל האמור הוא דעתי ולכן אני משאיר גם נתונים ומקום לפרשנות של הקורא.*

למה בכלל להשקיע?

אני מקווה שברור לכל שהסיבה היחידה להשקיע היא העובדה שערך הכסף מאבד מערכו משנה לשנה. למה? במילה אחת אינפלציה וכל מילה אחרת מיותרת, בטח ובטח כשאנחנו נמצאים בימים שהתופעה של אינפלציה מוגברת מעבר ליעדי בנקים מרכזיים ברחבי העולם. ברור שבשלב כלשהו זה יתאזן ועדיין אנו למדים מתורת הכלכלה הבסיסית שאינפלציה זה לנצח.

באיזה גיל כדאי להתחיל להשקיע ובמה?

אחרי שהמסקנה האוחזת היא שצריך להשקיע נשאלת השאלה מתי צריך להשקיע?

אני טוען שיפה שעה קודם עם סייג מהותי מאד, הבנת המצב הכלכלי הקיים.

כוונת המשורר היא שאם אנחנו נמצאים ערב לפני אסון כלכלי כמובן שעדיף לחכות, אבל מי יכול לדעת לתזמן זאת במדויק לכן אתעלם מנושא זה במהלך הכתיבה אבל כמובן שזה נשאר כנקודה מהותית.

דיברנו על העובדה שעדיף מוקדם מאשר מאוחר אבל מה זה אומר?

להתחיל ממש לפני צבא? אחרי צבא?

אז אני מאמין שעדיף אפילו להתחיל בגיל 0 אך כמובן שהדבר אינו אפשרי אז רצוי להתחיל בגיל שמרגישים בנוח להתחיל לסכן כסף ואת זה תדעו אם הגעתם לקרוא מאמר על השקעות באינטרנט :)

אני מובטל האם כדאי לי להשקיע בכדי להתפרנס?

אני לא פוסל את זה, אך השקט הנפשי ששכר משרה עלינו נותן לנו נפש בריאה להצלחה בעולם ההשקעות. זה והעובדה שאם אני עלול להפסיד יפגע בי באופן מהותי בשקט הנפשי גם כן אינה שווה לנו. לכן השקעות צריכות לבוא יד ביד עם אורח חיים מאוזן ממש כמו ספורט ואוכל אז שכר והשקעות.

סכום ההשקעה משנה לי את נתיב ההשקעה?

לטעמי חד משמעית כן, ברגע שאנחנו מדברים על סכומים "נמוכים" וחלילה לא מתוך זלזול לשום סכום אלא פשוט העובדה שעם סכומים נמוכים ממאה אלף אין סיכוי למצוא נדל"ן בארץ אלא אם מדברים על קרקעות ספקולטיביות ושם אני מקווה שאנחנו מבינים את רמת הסיכון. פה אני אשתדל להשאיר את הדמיון אצל הקורא הסביר אבל הנקודה היא שבסכומים שאין בהם גישה לנדל"ן שוק ההון מספק את הפתרון הזמין והנוח ביותר אך ההבנה בו מהותית.

עכשיו הגענו לרגע האמת, נדל"ן או שוק ההון?

נתחיל עם נדל"ן.

לקטע האומנותי הבא נהיה צריכים קודם כל לדבר בנפרד על כל עולם ולדבר על השקעה או התחייבות.

מה היא התחייבות? כשמה כן חיוב, משהו שאנו חייבים בתשלום. למה אני אומר זאת?

כי דירה למגורים בעיני היא לא השקעה גרידא על אף עליית ערך במרוצת השנים היא משהו שנעשה בהכרח בכדי להתקיים. דירה לצורך השכרה בשוק החופשי היא השקעה בעיני ושוב אני מציין זוהי ראיית עולמי בלבד. בשני המקרים הדירה היא למגורים אך במקום לשלם משכנתא באחד במקרה השני המשכנתא משלמת את עצמה או את מרביתה (בדרך כלל). כבר כאן נגענו בנקודות החיוביות והחשובות ביותר של עולם הנדל"ן והם התשלום הקבוע משכירות וכן עליית ערך שאלו שני דברים מאד ברורים, אבל מה הם הנקודות הרלוונטיות של שוק הנדל"ן?

בואו נפרט את כל הנקודות שאגב חלקן יכולות להיתפס אצל האחד כחיובי ואצל האחר לשלילה.

• סכום ההשקעה המינימלי גבוה ביחס לסכום המינימום הנדרש בשוק ההון.

• עליית ערך בטווח מסוים (אין אנו יכולים לדעת אם עומדים בפני שנים כלכליות פחות "חזקות") ירידת ערך היא גם תרחיש שחייב לקחת בחשבון. זה אפשרי שמחירים ירדו בטח כשריביות עולות. גם חוסר תנועה במחיר היא אופציה. כל דבר הוא אופציה פשוט ככה.

• תזרים מזומנים- כשאנחנו משכירים דירה עם שוכר יציב אזי תזרים המזומנים הינו יציב וטוב אך מה קורה כשאר אנו משכירים את הדירה לשוכר עם קשיי תשלום ויתכן אף סרבן או עבריין? נקודה למחשבה.

• מס רכישה- ברכישה של דירה יש המון שיקולי מיסוי כבדים שעלינו להכיר לכן כאשר נכנסים לעסקה נדל"נית קודם כל רצוי להתייעץ עם מומחה לדוגמא שמאי מקרקעין (ואם לא ידעתם עד כה אז אני בן לשמאי מקרקעין ובדרך להיות שמאי ממש בקרוב). ישנם גם הטבות מס רבות כמו בדירה ראשונה שמקנה פטור ממס רכישה בערך לסכום עד של כ- מיליון ושמונה מאות אלף שקלים. לאחר מכן מדרגות שבהחלט כדאי להכיר מבחינת מיסוי.

• מס שבח- מס על השבח שנוצר.

• היטל השבחה- תשלום מס כתוצאה מתוכניות משביחות (כן ירבו).

• נזילות בשונה משוק ההון, מכירה של דירה לא לוקחת קליק בעכבר.

• תנודתיות נמוכה יחסית.

• עוד "מיסים" אפשריים הם עלויות התחזוקה של הדירה כמו תיקונים שיפוצים ותחזוקה בשוטף.

• תשלומי ארנונה מים וכו' אבל זה בהחלט תלוי אם הנכס להשקעה או למגורים.

אחרי כל החפירות מה הם היעדים הריאליים לרווח מלבד הסיכונים?

נדבר בכלליות לפי אחוזי התשואה המקובלים בשוק הנדל"ן כמפורסם באגף שומת המקרקעין ולפי הקווים המנחים פרק טו'.

והם באופן כללי ובאומדן :

למשרדים -8.39%.

למסחר -8.59%.

תעשיה ומלאכה- 9.03%.

למגורים- בממוצע 3.6%. (לא מתוך הקו המנחה)

ברור שיש פרמטרים מהותיים שלא נלקחו בחשבון של מיקום מצב תחזוקתי וכו' , לכן כל נכס לגופו.

נשים דגשים על כל אלו, ככל שהסיכון עולה התשואה עולה כמקובל בתורת הכלכלה.

אך רגע מחירי הנדל"ן לפי הלמ"ס (לשכה המרכזית לסטטיסטיקה) מציגים ב 2023-2022 עליה מטאורית של 14% במחירי הדירות למגורים איך זה יתכן שאני מציג נתון כה מצחיק של 3.6%? זה הוא ממוצע של טווח ארוך. בסופו של דבר כל נכס לגופו ולכן חייבים לבדוק גם את כל הפרמטרים לפני כניסה לעסקה וכמו שאמרתי רצוי אפילו עם שמאי מקרקעין שיבדוק את המצב התכנוני ותוכניות בניין עיר שעלולות לסכן או להטיב עם הרוכש הפוטנציאלי. (מוזמנים לפנות אליי בכל דרכי ההתקשרות המופיעים באתר לצורך בירור טרום עסקה)

עכשיו כשאני חושב ששמתי את רוב הנקודות שיש להתייחס אליהם במהלך עסקת נדל"ן וחשיבה ארוכה על עסקאות נדל"ן הגיע הזמן לדבר על שווקי ההון.

מה הם הנקודות שחייב להכיר על שוק ההון (מסחר במניות) לפני שנכנסים:

• סכום ההשקעה המינימלי יכול להיות נמוך אפילו ברמה של מאות שקלים בודדים.

• המיסים שצריך להכיר זה עמלות קניה ומכירה ובאם יש עמלות להחזקת התיק שצריך להכיר וכן עמלות על רווחי הון (יש גם קיזוז על הפסדים). אלו לדעתי 99% מהמיסים שיש לכסות ולכן בקטע הזה השוק ידידותי בשקיפות שלו.

• תנודתיות גבוהה לפעמים מאד אם לא יודעים בדיוק למה נכנסים. תלוי מאד באופי הנכס הנסחר.

• פיזור קל, מאד קל לפזר את הכסף על מגוון רחב של נכסים.

• הסיכון גבוה ביחס לנדל"ן כאשר אני מדבר על מניות בעיקר.

• הנזילות גבוהה וברגע שרוצים לצאת או להיכנס להשקעה עושים זאת בקליק. יש בזה מן הנוחות.

ושוב מה הרווח שיוצא לי מכל הטוב הזה?

האמונה הרווחת היא שהמדדים המובילים בעולם עושים בממוצע כ-7% בשנה, אבל מה זה אומר על המשקיע הממוצע? פייר משקיע ממוצע לדעתי יכול בכיף לעשות יותר מ7% בשנה עם ידע מתאים אך יחד עם זאת הסיכון הגלום עומד על רמה יותר גבוהה מנדל"ן שכן 2022 הייתה דוגמא ששוק הון יכול להיות אכזרי מאד ולכן זה משהו שחייב לקחת בחשבון לפני שנכנסים לשוק.

מה לגבי שוק הקריפטו?

אז אני חושב שכל הכתוב על שוק ההון בנקודות מעלה מתאים בול לשוק הקריפטו רק על כל הבחינות הייתי אומר שהוא לוקח סמים ממריצים בכל אחת מהנקודות שצריך להכיר, עלויות, עמלות, תנודתיות וכל הדברים שצוינו לעיל לגבי שוק ההון. וזה לא בהכרח דבר רע אלא חייבים להכיר.

אני מקווה שהמאמר פתח לכם קצת אופק להשקעות ומי ייתן ותמיד תעשו את הבחירה הנכונה.

כל האמור לא מהווה המלצה לפעולה.